Практика требует уточнений

Порядок проведения капитального ремонта МКД постоянно меняется, чтобы отвечать потребностям собственников жилья

В этом году исполнится пять лет с момента начала работы в Приморском крае масштабной программы капитального ремонта многоквартирных жилых домов (МКД). Появление в стране и крае новой системы продления «жизненного цикла» жилья, а также возникновение у собственников обязанности по уплате взносов за будущий капремонт, потребовали соответствующей законодательной базы. Однако реализация программы капремонта на практике показала, что ряд связанных с капремонтом процедур нуждается в уточнении и совершенствовании.

Об основных изменениях в порядке проведения капитального ремонта МКД, произошедших за последнее время, рассказывается в очередном обзоре газеты «Золотой Рог».

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов является отдельным мероприятием в рамках государственной программы «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края» на 2013-2021 годы. Деятельность Фонда капитального ремонта МКД, порядок сбора и расходования взносов, порядок утверждения и исполнения региональной программы капремонта МКД регламентируются Жилищным Кодексом РФ и принятым в августе 2013 года региональным законом № 227-КЗ «О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае».

Сосредоточиться на самом важном

Несколько лет назад, при запуске в регионах России программ капитального ремонта МКД, был четко определен перечень работ, выполнение которых финансируется за счет средств Фонда капремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса. Несколько месяцев назад этот перечень был расширен за счет таких видов работ, как ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений. Лифты в МКД по программе капремонта меняли и раньше – но лишь в том случае, если старый подъемник был уже непригоден к эксплуатации.

Кроме того, по решению субъекта федерации в региональную программу капитального ремонта теперь разрешается не включать дома с количеством квартир менее пяти. Раньше «за бортом» программы могли оказаться только дома из двух квартир – как правило, они располагаются в сельской местности, и жильцы следят за состоянием своих жилищ самостоятельно. Еще одно важное уточнение коснулось порядка использования средств фонда капитального ремонта при сносе аварийного многоквартирного дома, а также при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка под домом, в котором имеется менее пяти квартир, и который был исключен из региональной программы капремонта.

В этих случаях для собственников помещений предусмотрен возврат взносов, внесенных ими в фонд капремонта – средства должны быть распределены между владельцами жилья пропорционально произведенной оплате за вычетом сумм, израсходованных на ранее проведенные работы. Право устанавливать порядок возврата средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в случае признания их жилья аварийным и подлежащим сносу, либо исключения его из региональной программы капитального ремонта, получила администрация Приморского края.

Все перечисленные новации были одобрены Государственной Думой РФ в ноябре 2018 года в новой редакции Жилищного кодекса, а в начале текущего года соответствующие поправки были внесены и в краевой закон №227-КЗ, регулирующий порядок проведения капитального ремонта в жилфонде Приморья. Кроме того, на краевом уровне были уточнены условия финансирования капитального ремонта бывшим наймодателем, а также порядок определения перечня работ по капремонту и их предельно допустимой стоимости в случае возникновения аварии и чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.

Также проектом закона была скорректирована дата внесения оплаты за капремонт для собственников помещений в тех многоквартирных домах, где формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора. С 1 января 2020 года владельцы такого жилья должны будут уплачивать взносы за капремонт не позднее 10 числа следующего месяца, а не 20 числа текущего месяца, как сейчас. Наконец, законом теперь разрешено направлять на обеспечение финансовой устойчивости регионального оператора капремонта МКД не 20% средств Фонда, а 5%. Это позволит значительно увеличить объем средств, привлекаемых непосредственно на ремонтную программу.

«Общий котел» стал общекраевым

На протяжении всего срока реализации региональной программы капремонта взносы, которые уплачивались жителями городов или районов Приморья, можно было использовать только на капремонт домов, расположенных в этих же муниципальных образованиях. В городах эта схема работала достаточно эффективно, но в малонаселенных районах с «возрастным» жилым фондом вскоре стало очевидно: накопление средств, необходимых для ремонта домов, займет несколько десятилетий.

Более того, небольшие сельские поселения, где ежегодно собирается всего 100-200 тысяч рублей взносов, за несколько лет не смогли накопить даже на ремонт кровли хотя бы одного МКД. И это при том, что возможность переноса капитального ремонта многоквартирного дома на более ранний срок – одна из наиболее частых просьб, с которыми обращаются собственники жилья в МКД к региональному оператору.

Перераспределять средства, собранные на капремонт, было возможно лишь между поселениями в пределах одного муниципального района. Но на практике получалось, что уплаченные жителями приморской глубинки взносы не шли на проведение капремонта ни в своем муниципалитете, ни в соседних. То есть деньги просто лежали на счетах и обесценивались. К началу 2019 года сумма таких «излишков» достигла 582 млн рублей. Однако благодаря поправкам, внесенным в краевое законодательство в апреле 2019 года, эти средства можно использовать без территориальных ограничений.

- Поправки коснутся большинства жителей Приморья. Мы расширяем «общий котел» до территории всего Приморского края. Это позволит ускорить проведение капитального ремонта и полностью использовать собираемые взносы, - прокомментировал председатель комитета ЗС ПК по экономической политике и собственности Сергей ИЩЕНКО.

Единственное условие – обязательный возврат перераспределенных средств. То есть жители одного района, отдав свои взносы на капремонт дома в соседнем районе, в будущем получат средства, уплаченные жильцами отремонтированных за их счет домов. Порядок возврата взносов, собранных собственниками одних многоквартирных домов и переданных на ремонт других, устанавливается администрацией Приморья. Предполагается, что «занять» на капремонт можно будет только в том случае, если есть расчетная возможность возврата этих средств в течение срока реализации программы. Это позволит защитить права собственников.

Отметим, что на те дома, где собственники жилья аккумулируют взносы на капремонт на специальном счете (то есть не платят в «общий котел» - прим. автора), возможность перераспределения средств не распространяется. Однако при переходе от «общего котла» на специальный счет важно соблюсти установленный порядок действий. Первый этап – решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, которое принимается квалифицированным большинством голосов на общем собрании собственников.

Для перехода на спецсчет необходимо определить, кто будет владельцем спецсчета, а также установить размер ежемесячного взноса на капремонт (не ниже, чем установленный в регионе) и выбрать лицо, уполномоченное выставлять квитанции и отслеживать собираемость взносов. Подлинник протокола собрания направляется в Фонд капитального ремонта МКД в Приморском крае. Если документ оформлен корректно, то решение о переходе дома на спецсчет вступает в силу ровно через год. До этого момента квитанции на уплату взносов продолжают выставляться Фондом.

Досье "Золотого Рога": Порядок изменения способа формирования фонда капремонта регулируется Жилищным Кодексом РФ и региональным законом № 227-КЗ «О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае». Правила оформления протокола общего собрания собственников утверждены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр.

Как и решение о проведении капремонта, решение о заимствовании средств должно быть одобрено общим собранием собственников жилья в МКД. Нововведение уже позволило актуализировать краткосрочный план капитального ремонта на 2020 год, в который дополнительно включили 250 домов. Работа по актуализации планов по каждому городскому или сельскому поселению велась со специалистами местных администраций.

ЕСТЬ ДАННЫЕ

Из 542 многоквартирных домов, включенных в краткосрочный план 2018 года, Фонд капитального ремонта являлся оператором по 526 домам. Контракты с подрядчиками были заключены на 345 МКД, а выполнить все предусмотренные краткосрочным планом работы к январю 2019 года удалось только в 195 домах. В остальных домах были проведены не все предусмотренные планом мероприятия. В итоге, стоимость выполненных работ составила немногим более 1 млрд рублей, хотя жители Приморья за год заплатили взносов на проведение капремонта почти в два раза больше этой суммы. Краткосрочным планом реализации программы капремонта МКД на 2019 год предусмотрены работы в 320 домах.

На фото: Благодаря нововведениям региональные фонды капремонта смогут направить больше средств на замену старых лифтов.

Фото Виктора КУДИНОВА

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник